Юристы разобрали опасные моменты перезагрузки реставрации Петербурга

В программе Смольного по реставрации памятников недостаточно преференций, чтобы инвесторы строились в очередь, но хватает поводов для волнений среди жильцов исторических зданий.

Администрация Петербурга предпринимает вторую попытку расселить коммуналки в центре города и отреставрировать объекты культурного наследия. Проект соответствующего закона выложен на сайте правительства. По просьбе «Фонтанки» документ изучили юристы, и нашли в нем причины, из-за которых проект может повторить судьбу предыдущего, то есть остаться нереализованным.  

Согласно выложенному на сайте Смольного законопроекту «О реставрации, капитальном ремонте и приспособлении для современного использования жилищного фонда исторического центра Санкт-Петербурга», будет разработана целевая программа. Она должна включать в себя не только ремонт фасадной части, но и максимально возможное восстановление внутренних интерьеров зданий и благоустройство территории с одновременным расселением коммунальных квартир. Исполнителей документ предлагает поискать среди представителей бизнеса.

В августе комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников объявил, что намерен забрать у фонда капремонта реставрацию сложных исторических объектов. Но речь шла только о фасадах. Как будут сосуществовать две реставрационные программы, пока не ясно, но очевидно, что их заявленные цели пересекаются.

Расселение коммуналок и реконструкция исторических зданий в центре Петербурга – задачи, которые висят над властями города не первый год. Только в одном Центральном районе, по данным на август, осталось более 10 тысяч коммунальных квартир, в которых проживает свыше 73 тысяч человек.

В 2012 году Смольный уже сделал попытку провести похожую пилотную программу на Конюшенной и в Северной Коломне. Но проект остался нереализованным, в том числе из-за сопротивления обитателей этих кварталов, испугавшихся, что в обновленные дома вернуться они уже не смогут.

Вторую попытку власти сделают, попытавшись привлечь к реставрации домов компании и частных лиц, готовых вложить средства и взять на себя организацию реконструкции – от создания проекта до расселения коммуналок.

Чтобы дом мог попасть в программу, он должен обладать рядом условий. Четко прописаны пока только три: наличие статуса объекта культурного наследия, коммунальных квартир и необходимость ремонта. Такие дома могут быть аварийными, либо находящимися в неудовлетворительном состоянии, либо просто должны числиться в программе капремонта до 2028 года.

Впрочем, дома, не обладающие статусом памятника, тоже могут подпасть под реставрацию – в случае, если они расположены в непосредственной близости от «основного» объекта и не превышают половины его площади.

Включение в программу происходит только после того, как добро на это дадут жильцы дома. Но согласие всех не потребуется: в зачет пойдут лишь голоса собственников помещений, достаточно, чтобы за высказались больше 2\3 голосов.

«Собственникам стоит помнить, что несогласие обойдется им дорого: в случае отклонения предложения о включении многоквартирного дома в программу они несут обязанности по содержанию и сохранению объектов культурного наследия, в том числе расходы на восстановительные работы для устранения нарушений, выявленных в ходе государственного надзора за охраной объектов культурного наследия. Наличие данного положения, с одной стороны, адекватно перекладывает расходы на тех лиц, которые отказались от осуществления мероприятий за счет инвестора, а с другой – не оставляет собственникам иного выбора в силу объективного отсутствия достаточных денежных средств для осуществления вышеуказанных действий», – говорит юрист Александра Петрова.

Реставрацией домов займутся оператор (юридическое лицо) и инвестор. Последний полностью или частично может брать на себя функции оператора.

Финансирование программы предполагается за счет средств инвестора и оператора, кредитов, бюджетных субсидий и взносов на капремонт.

«На мой взгляд, в случае принятия данного закона права и законные интересы собственников недвижимости, подпадающей под программу расселения, могут быть нарушены», – опасается старший юрист «ССП-Консалт» Дарья Титкова.

В частности, оператор проекта реставрации получает право преимущественного выкупа жилых помещений не только в домах, которые уже включены в программу, но и в предложенных для включения, то есть в тех зданиях, владельцы которых еще даже не дали своего согласия на участие в программе. Таким образом, полагают юристы, может нарушаться право собственников на распоряжение своим имуществом.

«В законопроекте действительно предусмотрено некое право «первоочередного» приобретения продаваемого жилого помещения. Однако законом субъекта Федерации не может быть предусмотрено такое право. Любое преимущественное право на приобретение – это ограничение права собственности, которое может налагать только федеральное законодательство. Законопроект в этой части противоречит Конституции РФ и федеральному законодательству», – говорит адвокат СПб КА «Пэн энд Пэйпер» Роман Пархоменко.

Авторы законопроекта гарантируют, что нанимателям помещений в коммуналках будет предоставлено равнозначное жилье. Однако возникает вопрос, может ли считаться равнозначным, к примеру, жилье на окраине города.

И собственников, и пользователей проект закона обязывает «нести оправданные обременения», связанные с реставрацией. Границы, за которыми оправданность заканчивается, в документе не очерчены.

Проблемы могут появиться у тех владельцев жилых и нежилых помещений, которые «не выполняют требования к сохранению объекта культурного наследия или совершают действия, угрожающие сохранности данного объекта».

В этом случае орган охраны культурного наследия обращается в суд, который может вынести решение об изъятии собственности. Она выкупается властями и целевым назначением продается оператору проекта. При этом собственник может рассчитывать на компенсацию, но из этой суммы предварительно вычтут стоимость восстановительных работ.

Юрист Григорий Пономарев напоминает, что в законе «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» обязанность производить капремонт дома, если он не был произведен до приватизации, остается за бывшим наймодателем.

«Ведь если публичный орган и так обязан проводить реставрацию, почему из выплаченных средств будет производиться вычет на восстановительные работы? Цена объекта после таких работ может многократно возрасти. Где справедливая компенсация? Написано, что в случае спора решение остается на судьей. Это еще один риск для собственника. Шансы выиграть против госоргана невелики, как показывает практика», – говорит Пономарев.

Переселить собственника против его воли можно только в исключительных случаях, когда, например, это необходимо для защиты жизни и здоровья жильцов, если дом является аварийным и подлежит сносу. «Законопроект устанавливает возможность такого переселения в случае реконструкции и ремонта, что неоправданно и, по моему мнению, незаконно», – резюмирует Пономарев.

Смущает юристов и порядок, в котором происходит «великое переселение жильцов». Авторы законопроекта завуалированно сначала устанавливают обязанность хозяина продать имущество, которое по инициативе исполнительной власти внесено в программу, а затем устанавливают покупателя, которому оно должно быть продано. Это распространяется не только на объекты, уже включенные в программу, но и на объекты, пока только предложенные для включения, подчеркивает Титкова.

Собственников коммерческих помещений домов, попавших в программу, могут ждать неприятные сюрпризы.

Органы охраны культурного наследия получают широкие полномочия. Так, например, они имеют право ввести ограничение на хозяйственную деятельность в случае, если проверка выявит, что содержание или использование дома-памятника может привести к ухудшению его состояния.

Пономарев, в свою очередь, указывает, что для ограничения хозяйственной деятельности бизнеса в домах, включенных в программу, наличие судебного решения, по сути, не является обязательным. А вот оспорить эту принудительную паузу собственник помещения сможет лишь через суд. «Риски бизнеса здесь в том, что пока будет идти оспаривание решения органа о приостановлении деятельности предпринимателя, такой предприниматель может стать банкротом. Кто будет возмещать ущерб, неясно», – поясняет юрист.

В ряде случаев проект закона прямо предусматривает выкуп нежилых помещений: если собственник «прорубил» отдельный вход на фасаде или изменил «облик, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры, интерьер объекта».

Пока что даже авторы законопроекта не могут назвать потенциальных инвесторов, готовых взяться за реставрацию домов по такому сценарию. Ведь исполнителю предстоит разработать проект реставрации, расселить коммуналки, выкупить часть площадей, отремонтировать здание и уже потом получить бюджетные компенсации. Один из разработчиков документа, депутат петербургского Закса Оксана Дмитриева, признает, что придется поискать решения для повышения инвестпривлекательности участия в программе.

«Тем не менее рассматривать данную инициативу не стоит исключительно в ключе нарушения прав собственников, поскольку на другую чашу весов становятся сохранение и защита объектов культурного наследия, что является приоритетным направлением не только для Санкт-Петербурга, но и для многих других городов разных стран. В такой ситуации главное –  обеспечить собственнику равноценное встречное предоставление со стороны инвестора, а не «скупку» помещений с оказанием давления или расселение в жилые помещения, в которых невозможно жить», – рассуждает Петрова.

Насколько по душе придется программа собственникам жилья, прогнозировать пока сложно. Для петербуржца не всегда отдельное жилье в спальном районе выглядит заманчивее квартиры или даже комнаты в историческом центре города.