Тайная попытка реконструкции Апраксина двора

Неизвестно, как бы развивались события, если бы на появление госзаказа внимание «Фонтанки» не обратил знакомый архитектор, не имеющий никаких амбиций в сфере реконструкции. Глаз специалиста случайно упал на исторический торговый центр в списке профессионального платного сервиса. Такими программами-парсерами иногда пользуются для мониторинга всех предложений закупок в единой базе. Когда же корреспондент «Фонтанки» решил узнать детали конкурса, оказалось, что на официальном сайте госзакупок такого размещения нет. Заподозрив неладное, мы тут же обратились к организатору конкурса.

К чести АО «Апраксин двор», принадлежащей городу, реакция была сиюминутной — по присланной от УК прямой ссылке открывалось полноценное окно закупки со всеми причитающимися справками и техзаданием.

И все же, чтобы некий талантливый архитектор, который мог бы изменить судьбу Апрашки, не прошел мимо такой возможности, помощи в поиске конкурса пришлось искать у профессионалов. В «Ассоциации участников закупок» подтвердили: информацию о новом этапе реновации комплекса на сайте не найти.

«Подозрительно, что на площадке нельзя найти тендер стоимостью 20 млн рублей, таких случайностей не бывает. Когда речь идет о таких крупных торгах, возникает определенное сомнение, что речь идет о сбое, а не новом способе обмана потенциальных участников. Ситуация явно попахивает криминалом», – предположил пресс-секретарь компании Вячеслав Иванов. Он также обратил внимание на сайт заказчика, где раздел «Закупки» недоступен – в разработке. Однако после внимательного изучения техническим специалистам не удалось обнаружить в размещении способов обхода поисковой системы самого сайта. Когда же айтишники Ассоциации перестали искать хитрости в оформлении тендера, вопросы возникли у специалистов по тендерной документации.

«По условиям выбора победителя, 40% баллов присуждается за качество описания техдокументации и еще 40% – на ценовой фактор, таким образом, заказчик уже застрахован от лишних участников. То есть, голословно компания может отсеять неугодных участников сделки, заявив им, что их документация нравится им только на 1%, оценить ее как неправильную или некачественную. Это слишком эфемерный показатель», – считает представитель общественников.

В «Апраксином дворе» и признались, что узнали о проблемах с доступом к конкурсу от нас. На претензии экспертов о возможно намеренном скрытии начальник отдела закупок Артем Шурубор пошутил: умел бы — зарабатывал бы миллионы в другом месте. Разговоры о том, что конкурс объявили «для своих» – беспочвенны, подчеркивают в компании. «Это — всего лишь первый этап реновации, – говорит Шурубор. – Приходи кто хочешь, мы не предъявляем невыполнимых требований к результату».

Победитель в открытом конкурсе должен набрать 100 баллов за свою работу. Из них 20% баллов присуждают за «квалификацию участника, 40% приходится на фактор цены и еще 40% – за качество выполнения работ. «То есть, мы просим участников внимательно прочитать задание и объяснить, как они будут его исполнять. Мы не можем давать содержательных субъективных оценок по технической части. Календарный план работ, например, – он или предоставлен или нет. Если их не прописать — ФАС всегда встанет на сторону участника, который подаст жалобу. Нам это не нужно абсолютно», – объяснил представитель УК.

Сегодня «Апраксин двор» пожаловался в службу поддержки портала госзакупок на скрытый в поиске собственный заказ. Обращение зарегистрировали и пообещали ответить в порядке очереди. Между тем, время поджимает: заявки по конкурсу принимают до 16 мая. Победителя определят спустя два дня.

В региональном УФАС отметили, что даже если тендер так и не появится в выдаче сайта из-за технических проблем, его все равно признают состоявшимся. «Когда к нам поступают подобные жалобы, они признаются необоснованными. Формально нарушений закона со стороны заказчика нет», – рассказал представитель ведомства.

По условиям конкурса, будущий проектировщик сможет выделить до трети свободного пространства под жилье (30 тысяч кв.м), до 25 тысяч кв. м займут кафе, рестораны и торговая зона, около 15 тысяч – на коворкинги, студии, художественные мастерские. Не менее 10 тысяч квадратов в проекте должны выделить под музеи, развлекательный центр, учреждения культуры. Гостиничный комплекс не должен занимать больше 17 тысяч кв. м. Останется место и для продуктового рынка (4 тысячи кв. м.).

Эскиз, по идее заказчика, должен быть направлен на формирование "ареала жизнедеятельности, привлекательного для жизни и ведения бизнеса".

Море волнуется раз

Новый конкурс стал третьим неводом, который Смольный закидывает в попытке привести «Апрашку» в божий вид. Вплотную к цели, казалось бы, город подошел еще в 2008 году, когда заключил инвестиционное соглашение на пять лет с ООО «Главстрой-СПб». Козырем компании, принадлежащей холдингу миллиардера Олега Дерипаске, стал проект британского архитектора Криса Уилкинсона. Англичанин предлагал разместить на запущенной территории в центре города 80 тысяч кв. м торгово-сервисных площадей, 70 тысяч – офисной и столько же жилой недвижимости. В планах было строительство двухуровневой подземной парковки, а также двух 4-звездочных гостиниц и 5-звездочного отеля.

По проекту, комплекс Лениздата на набережной Фонтанки снесли бы, а на его месте должна появиться гостиница, вокруг которой бы раскинулась городская площадь. Часть Апраксина двора заняла бы пешеходная зона. Уилкинсон, представитель модернистского направления, предлагал накрыть площадь «парящей» крышей – стеклянным перекрытием на невидимых тросах. Через Фонтанку в сторону двора архитектор предлагал возвести мост, и, может быть, даже встроить где-то на стыке новую улицу. Эти идеи вызывали наибольшие сомнения у экспертов, которые переживали за диссонанс новых конструкций с соседним зданием БДТ и комплексом архитектора Росси. На задумку «Главстрой-СПб» готов был потратить около 29 млрд рублей, чтобы уже в 2010 году перевести квартал в частную собственность.

Но амбициозные планы забуксовали в яме историко-культурной экспертизы, результаты которой застройщик получил зимой 2011 года. Выяснилось, что большинство зданий Апраксина двора относится к объектам культурного наследия, сносить их нельзя и проект надо переписывать. То есть, если изначально девелопер планировал удвоить площадь двора за счет перестройки, то теперь оставалось лишь приспособление существующих зданий под современные нужды. И вкладывать в работы пришлось бы не 28 млрд рублей, как планировалось, а по меньшей мере 40 млрд, сообщали тогда в компании.

Море волнуется два

Пока «Главстрой-СПб» работал над новыми концепциями, процесс затягивался. Когда в 2013 году контракт города с инвестором истек, власти отказался продлевать договор. Объяснялось это провалом всех соглашений и отсутствием мало-мальских подвижек в реставрации.

За первым инвестором еще постель остыть не успела, а в том же году Смольный объявил новый конкурс на реконструкцию. Победителем стало столичное архитектурное бюро Тимура Башкаева. Москвичи предложили сделать из рынка культурный комплекс с театральной площадкой и лекционным залом «во главе угла». Несмотря на высокий полет затеи, две трети площади отводилось под коммерцию – аутлеты, павильоны, кафе, рестораны, коворкинги. Треть – под торговые помещения (31 тысяч кв. м), апартаменты занимали бы 20,7 тысяч кв. м. Движение транспорта на всей территории проекта архитекторы собирались ограничить в пользу пешеходного пространства. Все парковки хотели вынести за пределы исторических кварталов. При этом схема функционального зонирования предусматривала гигантский паркинг на 1,5 тысячи машиномест. Все исторические фасады обещали сохранить. Чтобы ускорить «комплексную реабилитацию среды», авторы проекта предлагали вести работы очередями по группе корпусов.
 
Победа Ташкаева над единственным конкурентом – петербургской «Студией 44» Никиты Явейна – в 2013 году была предсказуема. Москвич снизил стартовую цену в пять раз, с миллиона до 200 тысяч рублей и признавался, что стоимость для такой масштабной работы сильно занижена. Петербургский архитектор предлагал работу за 500 тысяч рублей.

Море волнуется три

Про заслуженного архитектора России Никиту Явейна чиновники вспомнили уже через два года – после того, как разочаровались в экономике московского проекта: дескать, перекошен баланс между социальной и коммерческой составляющими. Тогда, в 2015-м, Явейн по просьбе Смольного продумал новую концепцию. Работы оплатила московская компания Glorax Development. Предложение рассматривали как альтернативу уже утвержденному на совете по инвестициям проекту Башкаева.

Приспособление зданий-памятников Явейн разделил на шесть этапов. Первым делом нужно было отреставрировать линии Апраксина двора под ритейл-парк и преобразовать Яблочную площадь. Вторым шагом стало бы создание галереи искусств и ремесел. В-третьих, – обновление пассажей Апраксина двора и западного брандмауэра. Следующий этап предусматривал разработку креативного, театрального и музейного кварталов с созданием площади и сада. На пятом этапе реконструировались линии Щукина двора, а на последнем — исторические фруктовые ряды и восточный брандмауэр.

В проекте обещалось стопроцентное сохранение внешнего облика ансамбля: новое строительство предполагалось только в подземелье. «Приспособление зданий с минимальной планировкой, преобладание в квартале жилой функции», – перечисляются на сайте преимущества проекта.

«Студия 44» поделила территорию комплекса на несколько зон, отдав под жилье треть свободного пространства (31 тысяча кв. м). В продажу поступило бы около 260 апартаментов, площадью от 60 кв. м до 180.

Особенностью концепции стало подземное движение транспорта. Сейчас внутренние проезды не соответствуют нормативам по ширине, поэтому Явейн предлагал построить под Апраксиным сеть внутридворовых проездов. Вся наземная часть должна была остаться для пешеходов и машин экстренных служб. Здания, выходящие на улицу Ломоносова, отдавались под гостиницы (13,8 тыс. метров). На первых этажах – магазины, рестораны, творческие мастерские, коворкинги. Постройки в южной части Апраксина двора отошли бы к БДТ. Театральный квартал с экспериментальной сценой занял бы 5 тысяч кв. м. Общую стоимость реализации проекта оценили в 20 млрд рублей, из которых около трети ложилась на бюджет. Предполагалось, что Glorax Development поучаствует в проекте как соинвестор, не взваливая все работы на себя. Слабыми сторонами проекта назывались отсутствие социнфрастурктуры (хотя апартаменты, строго говоря, не относятся к жилому фонду и не требуют постройки детсадов и школ). Неясной оставалось и судьба 50 собственников, чьи помещения попадали под реконструкцию (этот аспект остается не до конца проясненным до сих пор).

Однако губернатора Георгий Полтавченко проект по собственному признанию «до конца не вдохновил». В конце августа 2016 года на заседании Совета по инвестициям градоначальник раскритиковал идею подземных пространств и большую долю жилых площадей в проекте. Авторам дали время подумать.

Морская фигура замри

В разговоре с "Фонтанкой" Явейн сказал, что он еще посмотрит, участвовать ли в новом конкурсе. «Денежек маловато, но мы подумаем. Вы представляете, что такое Апраксин двор? Целый мир», – прокомментировал он свои планы. В то же время согласился с тем, что предыдущую концепцию можно взять за основу. Решение архитектор намерен принять в начале мая.

Его давний соперник из Москвы, Тимур Башкаев, пожелал коллеге удачи. Он категорически отказался думать об участии в новом витке истории, поскольку, по его данным, «Студия-44» вовсю работает над проектом. «Люди работают, и это не с нуля, не с чистого листа, это большой и хороший труд, поэтому мы не будем вмешиваться», – уточнил он. – Это планомерная работа, которую нельзя разрывать. А эти конкурсы — просто формальности законодательства, продление старых этапов».

Гораздо более сдержаны оказались самые первые «реставраторы». «В настоящий момент мы ведем переговоры с городскими властями относительно дальнейшего участия «Главстрой-СПб» в проекте реновации Апраксина двора. Какие-либо подробности мы сможем сообщить после достижения договоренностей по данному вопросу», – сообщила директор по связям с общественностью компании Анна Отрощенко.

В стройкомпании «Фонтанке» рассказали, что в собственности «Главстрой-СПб» находятся объекты площадью 2,2 тысячи кв. м – это помещения в корпусах 27, 28 и 1. Застройщик пояснил, что по 14 корпусам (4, 6, 7, 21, 24, 30 лит. Б, 32, 44, 56, 57, 62, 52 и 36) заключены инвестиционные соглашения, действующие по сей день.   В свою очередь в Смольном пытаются расторгнуть эти инвестсоглашения. Как уточнили в КИО, 12 корпусов (4, 6, 7, 21, 24, 30 лит. Б, 32, 44, 56, 57, 62, 52 и 36) в 2011 году перешли к «Главстрою» по инвестдоговору. Пять лет спустя, летом 2016-го, комитет имущественных отношений пытался расторгнуть его, но застройщик не подписал бумаги. В конце февраля КИО потребовал оштрафовать компанию на 1,6 млн рублей.

Одновременно застройщик пытается опросить расторжение контракта в арбитраже (в декабре суд уже отказывал «Главстрою» в удовлетворении иска). Как сообщается на сайте суда, апелляцию рассмотрят 23 мая.

Особняком стоит 36-й корпус, договор на который город заключил в 2006 году с «Агентством по реконструкции и развитию «Апраксин двор». Позже права перешли к «Главстрою». Срок действия документа истек в августе 2008-го. Опять полетели перекрестные иски: рассмотрение дела в первой инстанции назначено на 25 мая.