Подмосковье затоварилось жильем

Московская область, самый крупный в стране рынок жилищного строительства, заметно снизила объемы продаж квартир в новостройках. По некоторым объектам спад достиг 20-30%. Причина не только в сокращении доходов населения, но также в профиците предложения со стороны девелоперов и желании покупателей приобретать жилье на первичном рынке в Москве, где из-за кризиса оно стало доступнее. Для строителей Подмосковья такая ситуация губительна, так как падение денежного потока может привести к остановке текущих проектов.

Объемы продаж жилья на первичном рынке в Подмосковье начали падать: по итогам 2016 года по некоторым проектам количество заключенных договоров долевого участия (ДДУ) сократилось на 10%. Об этом в кулуарах международной выставки недвижимости MIPIM в Канне сообщили "Ъ" работающие в столичном регионе девелоперы. У коммерческого директора компании "Миэль-Новостройки" Анны Шишкиной оценки более пессимистичные: по ее данным, сейчас в Московской области падение продаж в среднем на проект составляет 20-30% относительно планируемого денежного потока.

Рынок новостроек Подмосковья испытывает спад с 2014 года, подтверждает председатель совета директоров компании "Бест Новострой" Ирина Доброхотова. По ее данным, если два года назад в области было зарегистрировано 113,2 тыс. ДДУ, то по итогам 2016 года — уже 83,2 тыс. Такие же данные приводит управляющий партнер "Метриум групп" Мария Литинецкая. Согласно ее подсчетам, если в 2014-2015 годах в Московской агломерации на долю области приходилось 83% зарегистрированных ДДУ, а на столицу — 17%, то в 2016 году пропорция выглядела иначе: 72% и 28% соответственно.

Власти Московской области пока не видят особой угрозы в сложившейся ситуации.

Официально они заявляют о намерениях ликвидировать имеющийся дисбаланс, когда ввод жилья превышает темпы создания новых рабочих мест, что усугубляет проблемы маятниковой миграции. В некоторых подмосковных городах, как, например, Балашиха и Королев, введен запрет на новое строительство. "Чиновники региона помимо создания социальной инфраструктуры требуют с застройщиков создания новых рабочих мест,— рассказывает один из подмосковных девелоперов.— Не проблема построить офисы в 30 км от МКАД, но они будут пустовать".

По данным Росстата, в Московской области ежегодно вводится около 8 млн кв. м — это в 2,5 раза больше, чем в Москве и Санкт-Петербурге. Поэтому спад покупательской активности может стать серьезной проблемой для Подмосковья. По наблюдениям госпожи Шишкиной, сейчас в области большая часть жилья на первичном рынке продается за 50-60 тыс. руб. за 1 кв. м, что фактически эквивалентно себестоимости строительства. "Такая ситуация на фоне сокращения спроса губительна для девелопера, так как поступающий денежный поток не обеспечивает потребности стройки. Это может привести к серьезным срывам срока сдачи объектов вплоть до банкротства застройщика",— говорит эксперт.

Она отмечает, что в области часть застройщиков вынуждена отказаться от традиционного повышения цен на том или ином этапе готовности объекта: "Сейчас нередки ситуации, когда квартиры в жилых комплексах высокой стадии готовности стоят всего лишь на 3-7% дороже, чем те, что приобретались на стадии котлована,— это снижает привлекательность инвестиций в новые очереди проекта". Покупатели заинтересованы приобретать жилье в новостройках на нулевом цикле на 20-25% дешевле готовых квартир, добавляет Анна Шишкина.

Опрошенные "Ъ" участники рынка единодушны в том, что покупательский спрос перетекает из Подмосковья в Москву. Сегодня в Москве можно купить квартиру за 2,84 млн руб., что сопоставимо с ценами в области, объясняет тенденцию госпожа Литинецкая. Для сравнения: в феврале 2014 года самая доступная квартира в старых границах Москвы стоила 4,1 млн руб. К коррекции цен в столице привели снижение платежеспособности покупателей (за три года реальные доходы населения упали на 9,5%) и рост конкуренции среди девелоперов, добавляет Мария Литинецкая. В 2017 году эта тенденция будет укрепляться, так как в ближайшее время в Москве на продажу может выйти около 3,5 млн кв. м, отмечает госпожа Доброхотова. Она также не исключает, что столица будет перетягивать платежеспособный спрос не только из Подмосковья, но и из других регионов.