Ленобласть рассталась с Сочи полюбовно

Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом (КУГИ) продал отель «Звездный» в Сочи за 4,5 млрд рублей, о чем в минувшую пятницу сообщило правительство Ленобласти. Победителем торгов стал единственный участник — ООО «СЗ "Вершина"» сочинского девелопера и депутата Законодательного собрания Краснодарского края Анны Невзоровой. Учитывая низкую доходность объекта, эксперты рынка недвижимости называют цену продажи завышенной и советуют новому владельцу пересмотреть модель управления гостиницей вплоть до переформатирования в апарт-отель.

По данным ЕГРЮЛ, единственным учредителем ООО «Специализированный застройщик "Вершина"» является Анна Невзорова, владелец ГК «Метрополис» (в октябре компания объявила о ребрендинге и стала называться ГК «ДЕСО») — сочинского застройщика, известного по строительству гостиничных и жилых комплексов в городе-курорте. Компания также построила в Сочи 50-метровый ажурный мост и реконструировала Морскую набережную в центре города.

АО «Отель "Звездный"» находится в собственности Ленинградской области с 1995 года, в 2006 году регион взял на себя обязательства по реновации гостиничного комплекса в преддверии зимних Олимпийских игр. На месте трех старых корпусов в 2013 году появились главный 11-этажный корпус с бассейном и двухэтажные здания с полезно-развлекательными функциями. Как писали СМИ, регион вложил в реконструкцию 4,5 млрд рублей. Площадь земельного участка гостиницы составляет 24,5 тыс. кв. м, общая площадь помещений — 18,8 тыс. кв. м, номерной фонд — 120 номеров. Как прокомментировала председатель КУГИ Ленобласти Марина Тоноян, решение о продаже акций отеля в размере 99,97% было принято правительством региона для увеличения доходной части бюджета. Оставшаяся доля принадлежит частным лицам.

По данным финансовой отчетности АО «Отель "Звездный"», выручка компании в 2022 году достигла 473 млн рублей (на 15% выше, чем в 2021 году), а чистая прибыль — 2 млн рублей. «Годовая выручка в размере более 10% от стоимости самого актива, конечно, высокая, но чистая прибыль — крайне низкая, это значит, что затраты на содержание гостиничного комплекса очень большие»,— оценил эффективность объекта Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ-Апарт».

Вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина, согласна, что, если оценивать стоимость объекта по отношению к чистой прибыли и, следовательно, к потенциальной доходности, то цена более чем неадекватна. «Скорее всего, чистая прибыль занижена. Не думаю, что отель настолько неэффективен,— рассуждает эксперт.— Если же смотреть на выручку и приблизительно прикинуть, сколько данный отель мог бы зарабатывать чистой прибыли, то заявленная цена может давать минимум 3,5–4% годовых».

По мнению госпожи Шарыгиной, с учетом земельного участка, потенциала развития объекта и его полезной площади на данном участке, заявленная цена при расчетной прибыли может обеспечивать доходность в 2–4 раза больше. «Думаю, новый собственник будет вносить изменения. Есть целесообразность увеличивать номерной фонд, если это возможно, и изменить структуру затрат валовой и чистой прибыли»,— полагает вице-президент Becar Asset Management.

Игорь Кокорев, операционный директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers, считает, что для повышения чистой прибыли с актива потребуются дополнительные инвестиции в развитие актива: реконструкция или создание новых объектов на территории.

В ГК «ДЕСО» не ответили на запрос редакции о дальнейших планах сочинского девелопера в отношении приобретенного отеля. Господин Антонов убежден, что новому владельцу следует развивать объект по принципу шеринг-экономики: переформатировать гостиницу в апарт-отель, продать юниты, оставив за собой центральное управление. «Если же оставлять его в одних руках, отель как был "наследным бриллиантом", так и останется дорогим трофейным объектом»,— предупреждает эксперт.